物置にも固定資産税が…家屋3要件を考えよう

物置にも固定資産税が…家屋3要件を考えよう 小屋を作る

土地や建物に課税される固定資産税は、マイホーム住宅の他にも店舗、工場、倉庫、その他の建物にもかかります。

固定資産税は原則的に建物の大きさ広さに関係なく全てに課税されますが、この点を建築基準法の「10m2以下の増築の場合は確認申請不要」の事と、ゴチャ混ぜになってカン違いされている方がいます。

物置のような小さい小屋の固定資産税について、これまでの経験をふまえて実情をご紹介します。

物置の固定資産税

固定資産税は毎年1月1日現在、土地、家屋及び償却資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人を「納税義務者」と言い、その方は固定資産税を納める義務があります。

一般的に物置は家屋として認識分類されます。

店舗やお店なら償却資産に

商売で使っている実態があれば、物置小屋は償却資産とみなされる

構築物、機械装置、工具器具及び備品などの事業用資産で、法人税法又は所得税法上、減価償却の対象となるべき資産は「償却資産」として固定資産税の対象となります。

建物という基準を満たさなくても何らかの構築物(物置らしきもの)を、商売で使っている実態があれば家屋としてでなく償却資産とみなされることもふまえておきましょう。

税率と納税方法

固定資産税評価額に対して1.4%が標準税率ですが、自治体によって異なることがあり、都市計画税0.3%(上限)がかかることもあります。

住宅には省エネルギー住宅やバリアフリーなどについて軽減措置がありますが、DIYで作る小屋は基本的に対象にならないでしょう。

税金の支払い方法は自治体によって異なりますが、6月、9月、12月、2月の四期分納と、一括支払いがあります。

決済方法はクレジット払いやコンビニ支払いも可能な場合が多く便利になっていますが、延滞すると7.3~14.6%の延滞税がかかり安くはないので、期限までに必ず支払いすべきです。

物置の固定資産評価額

物置小屋を作るために材料購入した時の領収書は保管しておきましょう。
材料の領収書は捨てないで

建物の固定資産評価額は三年に一度見直される時価で再建築費の50%~70%が一般的ですが、DIYで作った物置や小屋などは評価額の算出が難しいようで、実地調査でのやりとりで一番多く聞いたのは材料費基準でした。

高価な材料をたくさん使ったらそれだけ物置の価値が上がり、評価額が高くなるというわけです。

母屋の住宅と床面積と合算して計算し直すという事例もありましたが、三坪以下のDIYした物置小屋なら資材費を聞かれて、それを基準に評価額を決めている自治体が多いので、材料購入した時の領収書は保管しておくと良いでしょう。

3坪小屋は課税されない?

小さい物置には免税点と言われる建物評価額20万円未満は課税されないルールが…
物置建てた人
物置建てた人

役所の人が面倒なのか、物置だからか小屋の分の納付書・課税証明書が届かなかったよ…

このように喜んでいる方がいました。

例えば10万円の資材費として評価額7万円と算出して千円ほどの固定資産税となるわけですが、免税点と言われる建物評価額20万円未満は課税されないルールが影響していると思われます。

母屋である住宅と物置の床面積を合算して「1個の家屋」として評価されているかの確認もしてみるべきでしょう。

これらは自治体の判断なので一概には言えません。

内装設備を除いて「評価額20万円」というと、ちょうど10m2ぐらいの資材費ですね。

課税対象になる家屋3要件とは?

家屋について固定資産税がかかるかどうかの基準でつかう不動産登記規則第111 条の建物認定基準3要件とは、外気分断性、土地への定着性、用途性の有無です。

家屋として課税対象になるには3要件すべて満たしていることが条件となります。

1:物置小屋は外気分断性がある

屋根があること及び周壁又はこれに類するもの(三方向以上壁で囲われている等)を有し、独立して風雨をしのぐことができることを外気分断性があるといいます。

屋根が無くて二方向の壁しか無いのでは、風雨が吹き込み「もはや小屋としての機能が無いのでは?」とも思えます。

開口部が壁一面のガレージは三方向が壁なので、外気分断性が有ると言えます。

2:強風災害の備えに土地への定着性は必要

小さい物置小屋の倒壊や吹き飛びを防ぐためにアンカー基礎や羽子板付き束石を施工することが多くなりました。

「建物が永続的にその土地に固着して使用できる状態」が土地への定着性で、すぐに移動できる建物は含まれていません。

強風や台風被害が多発する近年は、小さい物置小屋の倒壊や吹き飛びを防ぐためにアンカー基礎や羽子板付き束石を施工することが多くなりました。

これらを施工すると物理的に土地への定着性が有ると判断できて、この要件を満たしています。

どんなに小さな物置でも自身や周囲への人身物損被害を防止抑制するために、基礎の土地定着は避けられず、この要件は防災建築の意味でも満たさなければならないと思います。

3:用途性は外気分断性と関連

居住、店舗、その他の用途として利用できる状態になっていれば用途性有りで、空き家など実際に使用してるかの有無は問いません。

前述の外気分断性が有れば自動的に用途性が有りと解釈されそうです。

物置小屋の固定資産税、自治体の実情は

物置小屋の固定資産税、自治体の実情は?

2000年頃から最近まで全国の各市町村の小屋物置への固定資産税の取り扱いについて、物置小屋を作って数年後のお客様に訪問して相談にのってきました。

三坪以下なら

北海道が主ですが三坪程度の物置なら家屋要件を満たしていても、キットハウスには課税されないことが多かったように感じます。

「建ててから数年経ったけどなんも言ってこないよ…」という方が多いです。(評価額の算出をよく確認しているかどうかはわかりませんが)

当然、敷地、母屋の評価額や利用状況、 免税点や条例なども関係してくると思いますが、物置にキッチリ固定資産税がかけられた例は少なかったように記憶してます。

新築住宅の完了検査では、物置はない

住宅メーカーや工務店は早く完了検査を終えて引き渡ししたいので、物置や外構の余計な確認申請をしたくない。

新築住宅注文時に物置も場所を考えたり注文しますが、住宅の完了検査の時に物置小屋も完成していることはほとんどないのが実情です。

住宅メーカーや工務店は早く完了検査を終えて引き渡ししたいので、物置や外構の余計な確認申請をしたくないのです。

完成したての新築住宅分譲地は建物以外に何もなく殺風景なのが普通で、慣例として完了検査を終えてから外構工事や物置小屋を作りだします。

中には物置の基礎ができて資材が運び込まれていたり、整地された敷地を見れば物置予定敷地だと検査員だってわかっているのですが、そこは見て見ぬふりで申請どおりに新築の住宅だけの検査となります。

仮設、移動可能を主張する人も

仮設を主張して土地への定着性がないことを訴える方が多い

建設関係の方では仮設を主張して土地への定着性がないことを訴える方が多いです。

どの程度の時間で移設できるかが仮設か常設かを分けるポイントになりますが、ある自治体では1時間以内に移設可能などと、具体的に移設時間目安を明示されたことを顧客から聞きました。

短時間で移設するには屋根などを解体している時間は無いので、トラックに積み込めるスーパーハウスのようにサイズを工夫して、クレーンでも躯体がゆがまないように考慮しなければなりません。

仮設と主張するには、物置小屋の設計時に移設を前提としたノウハウを盛り込む必要がありそうです…。

まとめ、物置にも課税されると考えておく

物置小屋を建てると、自動的に固定資産税の課税対象になるといえます。

上記のことから物置小屋を建てると、自動的に固定資産税の課税対象になるといえます。

実際に物置に課税されるかどうかは、実地調査をする自治体の判断によるものと思います。

固定資産税でご近所関係悪化?

固定資産税は地方税で、国に頼らない自治体の貴重な地方財源です。

一年に評価額の1.4%ほどの税率が高いか安いかはそれぞれの受け止め方があるかと思いますが、設備が豪華でない限り物置小屋の課税額はそれほど高額にはならないと思います。

住宅地で物置を建てる場合、近所の皆さんは所有住宅の固定資産税を納税しているわけで、小さな物置であっても課税のルールから逃れようとする行為は、近隣関係悪化につながる恐れもあります。

せっかく物置小屋をDIYして近隣の方との話題になるかもしれないのに、納税のことで険悪な関係にしてしまうのはとてももったいないことです。

土地への定着性は、近年の防災上必須

家屋要件2の「土地への定着性」で課税から逃れようと敢えて基礎と固定しない行為は、近年、強力化する台風や強風の影響で近所の方々に大きな損害を与える恐れがあります。

異常気象と捉えていなかったのか2000年頃はあまり気になっていませんでしたが、強風が多い近年にキットハウスを作った方を訪問すると、私は、まず小屋と基礎の緊結が気になります。

防災上で土地への定着性は必須と言えますので、課税可否を問わずにアンカー基礎等で躯体と土地の固定は必ず実施しましょう。

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